不動産投資

投資で着目すべきは、自己資金に対する収益性

不動産投資は比較的、安定した収入が確保しやすく、他の投資に比べて投資効率が良いところが魅力の一つであります。

また、投資のために金融機関から融資を受けられるのも、不動産投資の大きなメリットであります。

例えば、利回り5％の収益不動産があったとします。利回りとは、投資した額に対する単年度での回収率です。良く目にする利回りとは、全額自己資金で購入した場合の利回りであって、銀行ローンを利用して投資した場合の利回りは変わってくるのです。

投資の概念として、自己資金で投資した額に対するリターンを求めるのだと思いますから、銀行ローンと自己資金を合わせて投資する場合は、自己資金に対する投資回収率に着目すべきです。

例えば、1億円の物件で表面利回りが5％だとすると年間収入は、500万円になります。1億円の内、9,000万円は融資、1,000万円は自己資金で購入したとします。融資条件は、返済期間30年、金利2％とすると、年間返済額は約400万円です。年間収入は500万円なので、実質の手取りは100万円という事になります。自己資金1,000万円に対する回収率は10％になり、いわゆるレバレッジが聞いている状態になり、銀行融資を受けて購入した方が、収益率が高まります。

仮に同じ物件で融資条件が返済期間25年の場合だと年間返済額は、460万円になり、回収率は4％と当初の表面利回り5％よりも低下してしまいます。不動産投資に限りませんが、様々な側面から指標を分析して投資判断をしないと、思ったように資産が増えては行きません。

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