こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日は、借地の借地の相談でお父様が借りている土地を息子夫婦が自宅を新築する
際に借地の契約はどうしたら良いのかという相談です。地主さんは長い付き合いだから
良いよと言っているそうですが・・・。地主さんが良いよと言ってくれているのであれば
土地の使用貸借の方法で転貸契約をしておいた方が良いですね。
父親の借地上に息子が家を新築する場合、銀行から住宅ローンを借り入れる関係上借地権を
父親から息子へ借地権を売買または贈与で移転させる必要があります。
しかし移転させる場合に通常の取引価格よりも低額で譲渡すると時価と実際の売買価格との
差額が贈与と見做されてしまう可能性がありますから一応注意が必要です。
更に譲渡した場合、譲渡所得税の問題もあるがここは居住用財産の３０００万円特別控除が
利用できれば問題になりませんが念のため注意が必要です。
また、贈与の場合は税率も高いので贈与も検討が必要です。
借地の転貸という事にすると敷地利用権を与えるため権利金相当額の認定課税を受けることに
なるので注意が必要です。借地権の転借権の認定課税の割合は、借地権価格×借地権割合が認定
課税されるので土地の高い都心であれば結構な価格になる。時価が坪@２００万円の土地で借地権
割合が６０％であれば２００万×６０％×６０％＝７２万円／坪の贈与となります。
地主と良好な関係が出来ているこの方の場合は、譲渡や贈与よりも地主に協力をしてもらい借地権の
使用貸借（転貸）の承諾を取る必要があります。そして税務署へは借地権の使用貸借の転貸の場合は
『借地権の使用貸借に対する確認書』を税務署に提出する必要があります。この確認書を税務署に提出
することで借地権の地位を変更なくすることが出来るので借地権の認定課税の危険を回避できますね。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/37.htm
しかし借地権は父親に存続し続けるので相続の事を念頭に借地権を息子さんに相続できるように遺言
などのアドバイスも忘れなくいたしました。
借地権は権利関係が複雑なので色々地主さんの協力が必要ですね。
不動産の事で不明なことがありましたらお気軽にお問い合わせください。
