こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
不動産オーナーの生前対策として資産の一部を整理するために売却して新たな不動産を
購入する場合に売却資金だけを新たな不動産の購入資金とした方が良いのか？または
新たに銀行借入も合わせて行った方が良いのかというご相談を受けました。
誰にも当てはまることではないですが、金利の低い今であれば新たに銀行借入をした方が
キャッシュフローは良くなることがあります。
例えば今、５０００万相当で売却できる物件があるとします。この物件は築年数も４０年以上
経過して今後、修繕費用も見込まれます。現状では今後の修繕費用を織り込んだ利回りが４％と
低く売却して新たにNOIの利回りが５％程度の物件があったとします。
５０００万円の物件で税引き後の手取り額が約３割減の３５００万円あります。
３５００万円の現金を初期投資として不動産を組替え、組替え後は５％の利回りであれば
１７５万円の経費後の収入が上がります。
もう一つは、売却資金の３５００万円の他に銀行から同額の３５００万円を金利１．５％で
３０年の借入が出来たとします。ですから物件価格は７０００万円です。５％のNOI利回りなので
３５０万円の収入が上がります。返済額は年間１４０万円なので返済後の収入は２１０万円に
あがります。利回りで考えれば５％の物件利回りから自己資金に対する利回りは６％
（２１０万円÷３５００万円×１００）という事になります。
収入が安定的に入り（上がり）その引き換えに負債は増えますが相続対策と言う観点では
プラスに作用することもあります。
借金＝相続対策では決してないですが、その裏付けとして収入が上がり将来的な不動産価値が
上昇につながれば相続対策となり得ます。
