こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
インフレリスクについて、現在の日本は２０１３年の安倍内閣発足以来、金融緩和政策ということで
日銀がインフレターゲットとして２％の物価上昇を目指してきました。しかし現段階では２％の物価
上昇は達成はできていませんが徐々に物価指数も上昇に向いています。
物価が上昇するという事はお金の価値が目減りをしていくことでもあります。
今、銀行などの金融機関に預ける預金金利は超低金利時代の中で普通預金金利はおおよそ０．００１％
程度だと思いますがこれはいわゆる名目金利で実質金利はインフレ率を加味した金利になりますので
仮にインフレ率が１％だったとすると名目金利の０．００１％からインフレ率の１％を引くことになります。
つまり、０．００１％ー１％＝０．９９９％という事になります。１００万円預けていると翌年には１００万円の
価値は約９９万円（１００万円×（１００－０９９９）しかないという事になります。翌年に１万円が口座から
引かれるわけではないですが物価上昇のスピードの方が早いためお金の価値が追い付かないという事になります。
つまり物価上昇以上の金利が無いとお金の価値がどんどん減っていくという事です。
この点、現金を不動産という資産に替えておくことで将来的に物価上昇以上の利回りで運用することも可能になります。
しかし不動産投資の場合は気を付けないといけない点が幾つかあります。
不動産投資の物件情報の資料には良く利回り〇〇％という事が記載されていますがこれは物件購入代金を全て自己資金で
購入した場合のその年の収益率です。つまり数年保有した場合の利回りとは違うという事です。銀行預金などの金利は
数年間預けていくと複利で計算されていきどのくらい増えるかわかります。一方不動産の場合は複数年所有をしていれば
空室の時期もあったり修繕費用が掛ったり賃料が下がったりと不確定要素があります。しかし不動産投資は銀行から
資金調達が可能な投資でレバレッジを利かすことで少ない自己資金で投資することが可能です。
そうすることで賃料収入から運営費、借入返済金を引いた税引き後の手残り額と数年後に売却した時に借入残債を返済した
手残り額の合計額と自己資金の比較で利回りを計算します。
インフレ時に不動産投資がが強いと言われる訳は、インフレ時にはお金の価値は下がりますが現物の資産は価値が下がりません。
そしてお金の価値が下がるという事は、借り入れしている借金の価値も下がります、入居者から受領する家賃は多少ではありますが
物価指数の上昇に伴い多少ではありますが上昇します。
この様な結果、不動産投資はインフレに強いと言われます。
