【土地境界確認と確定測量とは】
土地の境界をめぐって隣地とトラブルになることがあります。
特に土地所有者が高齢になり土地売却や相続の時にトラブルが
発覚する場合があります。
土地境界確認とは、そのようなトラブルに発展しないように
隣地との土地所有者同士で境界線を合意の上、明確にすることです。
ただしお互いの合意だけでは法的効力が限定的になってしまいます。
そこで、法的効力を補完するために土地測量を行うことを確定測量
といいます。
具体的には、土地の正確な境界を専門家（土地家屋調査士）が測量機器
を使って調査し境界ポイントへ杭や標を土地に埋め込み、その結果を
図面化します。
費用は数十万程度かかりますが、特徴として隣地との境界確認をしたうえで
「境界確認書」や「立会確認書」を測量図面と合わせて作成し、必要に応じて
法務局での登記を行います。
【確定測量における境界確認には、隣地の協力が必要です】
境界確認には隣地所有者との合意が必要です。合意が得られないケース
として以前より隣地所有者と不仲または隣地所有者がどこに住んでいるか
不明。あるいは高齢で認知症という事もあります。
やはり、最近多いのは隣地所有者が亡くなり、空き家状態で相続人が不明
（不動産登記簿への相続登記が未了）というケースです。
いずれの場合も隣地所有者と合意が得られない場合は確定測量が完了できません。
そのような場合は、筆界特定制度や訴訟をするという事もできますが費用と時間が
掛かります。
【売却では土地境界の確定していない土地は負動産予備軍。】
土地を売却する場合において確定測量が未了のケースが良くあります。
土地を購入する側からすると境界が確定していない土地を購入するのは非常に不安になります。
何かトラブルは無いか？実際の土地面積は登記簿より狭いのではないか？など考えてしまいます。
また境界がはっきりしていないと新たに建築をする場合に必ずしも確定測量は必要では
ありませんが、新たな土地の購入者と隣地所有者との間で境界線に対する認識の違いがあると
互いに異を唱えるようなトラブルになり工事がストップしてしまう可能性もあります。
従って土地売却においてそのようなトラブル防止策として確定測量を行うことは必須条件
になります。
【相続対策としての確定測量】
土地の相続対策として考える場合でも土地の確定測量は事前に行っておくことを
お勧めいたします。
境界確認を行う作業は非常に時間が掛かります。なぜなら、冒頭でも記したように
隣地所有者の協力が必要になります。必ずしも隣地所有者が隣地に住んでいるとも
限らず遠方に住んでいる場合やすでに死亡していて相続登記が済んでいないという
事も往々にしてあるからです。
確定測量にかかる期間としては、隣地所有者との協議がスムースに完了して、
おおよそ、3カ月程度は必要になります。また、市区町村の公道などと土地が接している
場合はさらに時間がかかる可能性もあります。
相続対策として納税資金としての売却、あるいは相続人で売却して換価分割などを予定
した場合は相続税の申告期限（相続開始日の翌日から１０カ月間）までに確定測量をした
うえで売却を完了させる必要があります。
確定測量未了の土地は想定していた金額よりもかなり低くなってしまう可能性も
十分にあります。特に大きな土地を建売業者に売却する場合、購入後に土地を分筆の上、
区割りして再販するためには確定測量が済んでいないと土地の分筆ができません。そのため
確定測量の済んでいない土地は売却価格に大きく影響されます。
相続開始後に確定測量を行うのでは時間が足りない場合も想定されるため早めに確定測量を
行うことをお勧めいたします。
