【実務家が教える】「不動産投資は怖い」を「確信」に変える、最初の数字と見極め方
「不動産投資なんて、借金が怖いし、どうせ業者に騙されるだけだ」
もしあなたがそう思っているなら、その感覚は正解です。 何の武器も持たずに不動産の世界に飛び込むのは、地図を持たずに樹海に入るようなもの。特に「節税になります」「将来の保険代わりです」という甘い言葉に乗せられて新築マンションを買ってしまい、毎月持ち出しが発生して後悔している方は後を絶ちません。
しかし、もし「プロと同じ物件の見極めポイント」と「確実に利益が出る計算式」が分かればどうでしょうか？
不動産投資は「ギャンブル」ではなく、極めて堅実な「経営」に変わります。
投資と聞くとなぜかギャンブルと同列に考えてしまいがちです。不動産投資で重要なのは毎月の実収入です。収入と経費の差額が実収入ですからつまり経営力が必要になります。
なぜ「新築ワンルーム」は買ってはいけないのか？
多くの人が不動産投資にネガティブな印象を持つ原因は、その多くが「新築ワンルームマンション投資」の失敗談だからです。
新築の販売価格は、実は「物件の価値」で決まっているわけではありません。
- 建築コスト ＋ 土地仕入れ費用 ＋ 業者の莫大な利益と広告費 これらを合計し、「利回り〇％なら売れるだろう」という逆算で価格がつけられています。
- 新築時の賃料には新築プレミアムがあり高めの賃料設定でも入居者はいます。
ここには、保有中にかかる固定資産税、管理費、修繕積立金といった「実務的なコスト」が一切加味されていません。「35年一括借り上げ（サブリース）」という言葉も、賃料額が保証されるわけではないという落とし穴があります。
35年の返済期間で融資を受けて購入した場合、賃料から経費（管理費等、固定資産税、所得税、元利返済金）を差し引くととても賃料では賄えなくなり自己資金の持ち出しが目立ち、売却しようとすると売却価格よりローン残債が多くて返済ができないという最悪な事態もあります。ですから経営力という視点が必要になります。
すべての新築ワンルームマンションがそうだとは言いませんが失敗するケースが多くみられます。
対して中古物件のオーナーチェンジ物件は実際に貸し出している賃料から割り戻して価格を出していますのでポイントさえ押さえれば比較的安心して投資ができます。
実務家がチェックする「中古・築古」の勝てる基準
私たちが推奨する実務的なアプローチは、「中古物件」を軸にした堅実な投資です。中古は「今、実際にいくらで貸せているか」という事実から価格が決まるため、嘘がつけないからです。
初心者がまず見るべき、「プロの足切りライン」を公開します。
- 管理コストの壁： 管理費・修繕積立金の合計が「1万円前後」に収まっているか。
- 立地の壁： 駅から徒歩7分以内。都内へのアクセスが良い横浜・川崎エリアが狙い目。
- 建物の壁： 昭和57年以降（新耐震基準）であること。
- 価格の目安： 最初は800万円程度までの少額物件から始め、自己資金を厚めに入れる。
「不動産 × NISA」で資産形成を加速させる
例えば、800万円の中古物件を想定してみましょう。
- 月賃料：55,000円
- 管理費・諸経費：約15,000円
- 手残り（キャッシュフロー）：約40,000円
この毎月生まれる4万円を、そのまま積立NISAやiDeCoに回すのです。 不動産は株のように毎日価格が激しく上下しません。安定した家賃収入（フロー）を、複利効果のある金融商品に再投資する。この「ハイブリッド戦略」こそが、最も確実に資産を増やす実務家の方程式です。
さらに、5年・10年と保有して売却する際、購入時と同価格程度で売却できれば、内部収益率（IRR）は7％を超えるような優れた投資になります。
大切なのは「自分で計算できる」こと
「これなら自分にもできそう」と感じた方も、「まだ数字が不安だ」という方もいるでしょう。
不動産投資の第一歩は、業者のシミュレーションを鵜呑みにせず、自分の手で「実質的な収益」を弾き出すことです。実務知識さえあれば、不動産はあなたの人生を支える最強のパートナーになります。
