こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
賃貸アパートやマンションのリフォームまたはリノベーションをするときに幾らかけるか、悩まれる
と思います。古くなったから取り敢えず綺麗にするためにリフォームしていくとリフォーム予算や
リフォーム後の賃料設定が出来ていないと費用を掛け過ぎてしまったりする事が考えられます。
例えば、賃料月額10万円の物件に100万円のリフォーム費用を掛けた場合、単純にリフォーム費用
の回収まで家賃の10ヶ月掛かるという考え方を大抵はすると思うのですが、この掛けた100万円に
依ってどの様な効果が賃貸経営の中にもたらしたかという考え方をしてみると違った側面でリフォームを
捉えることが出来ると思います。
具体的に考えると100万円のリフォームを自己資金で全額賄い、その結果賃料が月額1万円上げることが
出来たとしたら、100万円を掛けたことで年間12万円の賃料の増収があったと考えると投資効率は１２％
の利回りと考えられます。普通預金に100万円寝かしておいても利息は12％も付きませんね。
このように考えると何か月分のリフォーム費用という考え方から投資効率としてどうだったかと考えること
ができるようになると思います。この視点で相続対策として考えた場合、相続対策の基本は、相続評価を
下げて時価を上げることが基本的な考え方になると思います。単純に上記の事例だけで見てみると現金の
100万円が出ていくことは評価を下げる効果になり、逆に賃料を上げることは時価の上昇にもつながります。
収益物件の場合は、収益賃料によって売却価格（時価）は変わってきます。例えば同様のリフォームによって
年間12万円賃料増収する部屋が10室あれば、合計120万円の増収になり、その物件が５％の利回り物件だ
としたら2400万円物件価格が上昇したことになります。現金1000万円を物件に投資して（評価下げ）
2400万円の価値（時価）が上昇したことになります。
このためには、リフォームをするときにどの様な価値の上昇が見込めるかを想定しながらリフォーム費用と
賃料の関係を意識することが相続対策にもつながります。
