昨年末から、弊社で賃貸管理の受託しているオーナー様から、現在ご所有をされている借地権付建物の相続対策の相談をお伺いいたしました。
７０坪の敷地にアパートなどの収益物件が３棟と自宅があり、相続人への分割対策についてのご相談でした。
全ての建物が築後４０年以上経過し、今後修繕費も多く見込まれそうで、かつ借地ということで、地代、更新料、各承諾料など経費もそれなりにかかります。借地権や底地権の不動産の場合、相続税における不動産の評価額と第３者に売却した場合の価格、いわゆる時価が逆転していることが良くあります。
不動産の適正な評価の現状分析をしていくことで、その逆転現象は確認ができます。今回のケースも路線価評価額と収益還元法を用いて算出した時価を比較して確認をして頂きました。
収益不動産の場合、相続人から見ると家賃収入があるから、一見、優良不動産のように感じますが、維持管理コストを細かく算出していくと、思った以上に収益が上がらないなんてこともあります。
そういった意味でも現状分析は大切になります。。
