【実務家が教える】物件概要書の「外側」にある真実。プロが必ず調査する４つのチェックポイント
前回の記事で、「新築よりも中古、そしてコスト意識が大事だ」というお話をしました。
「よし、中古物件を探してみよう！」とサイトを開いたあなた。しかし、そこでまた壁に
ぶつかってしまうかもしれません。
例えば・・・
・「同じエリアなのに、なぜこれほど利回りが違うのか？」
・写真では綺麗に見えるけれど、信じていいのか？」
実は、物件の本当の価値は、サイトに載っている「綺麗な写真」や「表面利回り」には書か
れていません。今回は、私が実務で行っている「失敗しないための調査術」を公開します。
- 入居者の「生活の質」をGoogleマップと足で稼ぐ
不動産投資の成功の一つに「入居者が長く住んでくれること」にかかっています。
ワンルームの入居者は、忙しい現役世代。彼らの視点で物件を見ることが不可欠です。
- Googleマップでの予習： 駅から物件までの道は平坦か？ 夜道は暗くないか？
コンビニ、スーパー、病院が生活圏内にあるか？ - 現地での「聞き込み」： 私が必ずチェックするのは建物の「表情」です。
- 集合ポストはチラシで溢れていないか？（入居率や管理の質が出ます）
- 掲示板に「騒音」「ゴミ出し」の警告文が何枚も貼られていないか？（住民トラブルの予兆です）
- 共用部は清掃が行き届いているか？
これらはネットの情報だけでは絶対に分からない、空室リスクを見抜くための「現場実務」です。
- 魔法の書類「重要事項調査報告書」を取り寄せる
「見た目が綺麗だから大丈夫」と判断するのは素人です。 建物の健康状態を知るために、
プロは必ず不動産会社を通じて「重要事項調査報告書」を取り寄せます。
ここには、パンフレットには載っていない「管理組合のサイフ事情」が全て記載されています。
- 「修繕履歴」と「積立金残高」の矛盾を見逃さない
報告書の中で、私が最も厳しくチェックするのが「修繕履歴と積立金のバランス」です。
- 良い物件： 定期的に大規模修繕（外壁塗装や屋上防水など）を行っており、かつ次の修繕に向けた積立金もしっかり貯まっている。
- 危険な物件： 築20〜30年経つのに大規模修繕の履歴がない。それなのに積立金残高が少ない。
大規模修繕を行っていない物件は、将来的に建物がボロボロになるか、あるいはあなたに
「一時金」という形で多額の請求が来るリスクがあります。建物の維持管理の履歴を見ることこそが、
最大の資産防衛です。
- 入居者の「中身」を契約書で解剖する
建物のハード面が合格でも、最後に必ずチェックすべきは「入居者の契約状況」というソフト面です。
現在入居中（オーナーチェンジ）の物件であれば、必ず賃貸借契約書のコピーを取り寄せましょう。
プロが契約書で見るのは、単なる家賃の額だけではありません。
- 入居者の属性と連帯保証人： どのような仕事をしていて、誰が保証しているか。
- 賃貸保証会社への加入有無： これが今の時代、非常に重要です。保証会社と契約していれば、
万が一の滞納時も家賃が補填されますが、未加入の場合はあなたが直接リスクを背負うことになります。
「入居中だから安心」と契約状況の確認を怠ると、購入した翌月から家賃滞納が始まったり、解決困難な
入居者トラブルをそのまま引き継いでしまったりするという悪夢が現実になります。
数字の裏にある「実務」を学べば、投資は怖くない
重要事項調査報告書」の読み方一つ取っても、どこをどう見るかで投資判断は180度変わります。
物件の利回りだけを見て一喜一憂するのは卒業しましょう。「数字の根拠」を実務的な書類から読み
解けるようになれば、あなたはもう目利きのできる不動産のプロ投資家です。
