こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日は表面利回りについてです。よく投資用ワンルームマンションの広告を見ると利回り〇％と
記載がありますがほとんどの物件が表面利回りと言われる単純に年間家賃集収入を売買価格で
割り戻して算出した指標です。当然この年間収入からは不動産を所有していれば必ずかかる
固定資産税や管理費（マンションなどであれば）など他経費は一切控除していません。
キャッシュフローの増加が投資目的であるなら当然固定でかかる経費は考慮しないと思ったように
お金は増えていきません。増してや不動産を購入する時は、多くの場合がお金を借入して不動産を
購入するわけですから返済も伴います。
例えば１０００万円のワンルームマンションで表面利回り８％で経費が収入８％の１０％かかると
したら実収入は７．２％（８％×（１－０．１））です。７．２％から所得税住民税で３０％取られたら
税引後は約５％（７．２％ー（１－０．３））です。しかしこれは全額自己資金で購入した場合の話です。
お金を借り入れていたらどうでしょうか？例えば全額借入で２％の金利で２５年借入期間だとしたら年間で
初年度は約６％分が収入から出ていきます。経費控除後の利回りは７．２％なので返済後はわずか１．２％分が
税引前で残りますが、税金を３０％とした場合は約２％分出ていくので初年度から持出になりしかも売却をしたくても
出来ない状況に陥ります。
何のために不動産を購入し投資いているのかわからない状態になりますから不動産投資の目的と不動産を持つことによる
収入と支出を検討したうえで行わなければなりません。
今の話は単年度だけでの事で不動産投資の場合は５年、１０年と期間が長いので複数年度で考えていく必要があります。
相続対策として不動産を購入する場合も相続対策の何の目的のために不動産を購入するのかもやはりはっきりしていないと
失敗に終わってしまいます。
