こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日は、マンション終活セミナーと定期借地権と定期借家権の濃密なセミナーを８時間受講しました。
講師はマンション建替え再生の第一人者の先生のセミナーでした。
平成３０年時点でのマンションストック数は約６７０万戸あり、その中でも築後５０年以上経過した
マンションは約６０万戸あります。この中で建て替えを行ったのは約２８０件とわずか０．０５％です。
今後も老朽化マンションは益々増加傾向にあります。ここ数年は建築費の高騰もあり供給数も減少傾向に
あります。
マンション建替えには様々な法律が絡んでいます。マンション区分所有法、マンション建替え等の円滑化
法、マンション管理の適正化の推進法、被災マンション法、耐震改修法ととても一般所有者では対応が
難しい問題があります。
マンションの老朽化で再生が必要な場合、マンションの終活としては建て替えか敷地売却のどちらかの選択
があります。
どちらも組合員の５分の４以上の決議が必要になりますのでハードルになりますがわりと法律を理解してい
るスペシャリストがいると決議も可能なものとなると思いました。
建て替え決議が取れた後は実行に移っていくわけですが実行方式としては２通りの方式があり組合施行方式
、等価交換方式があります。
等価交換とは同じ価値の者を交換することで同じ面積を交換するものではありません。後者の面積の交換は
等積交換という方式になります。
マンションの建て替えによる再建後の評価も建て替えを前提とした評価額になるので中古マンションの
市場流通価格とは異なるという事で築年数の経過したマンションをフルリノベーションしたマンションを
購入した場合、リノベーション費用は建て替えを前提とした評価額には反映をされないので購入する場合に
管理組合で建替えの議論が進められていないか確認することも必要になるそうです。
次回はまた、定期借地権、定期借家権について書いてみたいと思います。
