こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日は土地の賃貸借契約いわゆる借地契約は地主と借地人の複雑な権利関係で
非常に分かり難いです。借地を売却（譲渡）建物を建替え、改築や増築する場合は
借地人が勝手にはできません。地主の承諾が必要になります。承諾というのはつまり
お金が必要だという事です。中でも増改築については一般的には禁止特約が入っています。
しかし、地主の承諾があれば増改築も可能としているのが一般的です。この増改築は
増築は何となく分かり易いですが改築はどうでしょう？補修は改築になるのでしょうか？
借地契約に詳しい某法律事務所の先生によると増築は地の通り床面積を増やす工事、改築は
新材料を使った建て替え工事、再築は旧建物の材料を使用した建替え工事という事で大修繕も
解釈上は増改築に入るようです。
補修工事は改築には当たらないようですが補修工事とはどのような工事でしょうか？
具体的には以下の工事は補修工事になり地主の承諾は不要との見解です。
・屋根のトタン交換及び塗り替え
・外壁塗り替え
・サイディング設置
だそうです。基本的には柱、梁、構造体の交換などが無ければ増改築には当たらないという見解です。
つまり大幅に建物の耐用年数を伸ばすような工事は承諾が必要だとのことです。
建物が自由に新しくなってしまうと借地の契約期間も伸びてしまう事や期間満了で地主が借地を買取るときの
価格が高くなってしまうなどの不利益を地主が被るから増改築には地主の承諾が必要のようです。
ほんとに色々と複雑ですね。
借地はプロの不動産業者でも理解できない点が非常に多いです。だからこそ、日々勉強をする必要が
ありますね。
弊社も借地はたくさん扱っていますが、まだまだ分からないことも多いので更に知識と経験を磨いていいきます。
