こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日は不動産投資に限りませんが投資行為においては期待利回りが見合うものかで判断を
することがあります。
例えば１００００円を４年間投資することで以下のようなキャッシュフロー（以下CF）があります。
この投資は７％の目標利回りです。
１年目 ０
２年目 １０００円
３年目 ５０００円
４年目 ７９３１円
４年間で７投資額に対する７％の利回りがあるかどうかを確認してみます。
ここに記載してある１年目～４年目までのCFは毎年７％の収益があります。
少し難しいかもしれませんが将来毎年７％が複利で計算され蓄積されていくので逆に現時点で考えると
反対に割り引くという概念が必要になります。
つまり、１年目は７％を１年分割引、２年目は７％を２年分割引、３年目は３年分というように逆引き
していく考え方が必要になります。
具体的には将来のCFに以下の係数をかけていきます。
１年目 約０．９３５×０＝０
２年目 約０．８７３×１０００＝８７３
３年目 約０．８１６×５０００＝４０８０
４年目 約０．７６３×７９３１＝６０５１
この係数は電卓で１＋０．０７÷÷として＝を年数分押すと係数が出てきます。
２年後であれば１＋０．０７÷÷＝＝と押すと係数が出ます。
この出てきた数字を全部足すと１１００４円になりますので１００００円を投資したことにより
初期投資の１００００円と１００４円の現時点での価値があるという事になります。
逆にこれが最終的に初期投資の１００００円を割り込んでしまうようであると７％の目標利回りは
達成できていないという結果になります。
