こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
土地建物の売買契約書に土地建物の内訳明細を記入する場合にいくらの金額を記載するのが
良いのか悩むことがあります。一般的に個人が売主の場合、中古戸建などを売買する際には
総額表示で価格が表示されているので土地と建物それぞれの価格が明示されていません。
法人が売主の場合は建物には消費税がかかりますから消費税額から逆算をすれば建物価格は
分かります。
個人の場合は、一般的には固定資産税評価額の土地建物合計額に対するそれぞれの割合を
売買価格に掛けてそれぞれの額を算出するのがオーソドックスな算出方法になります。
しかし買主側から考えると居住用不動産か収益不動産かによって建物価格を増やしたいか
少なくしたいか事情が違います。
居住用不動産であれば建物価格を大きくしてしまうと将来的に売却を考えていると取得価格が
建物減価償却により減少してしまい取得価格全体が小さくなってしまします。（土地は現価償却するという事が無いから）
土地部分を大きくして建物を少なくしておけば減少幅が少ないので取得価格全体に対する影響が少ない
という事から建物価格は小さくしたいという事になります。しかしそもそも居住建物の場合は
売却時にある一定の要件を満たせば居住用財産の３０００万円特別控除が活用できるので建物価格は
それほど影響がないかもしれません。
他方で収益物件の場合は特別控除などは無いので建物価格を大きくしたいという考えが出ます。
特に築年数が経過し、償却期間が終わったような建物の場合は評価額自体も低いので余計に大きくとりたく
なります。
一般的には固定資産税評価額の按分で行うのが多いですがこれとは違うやり方で明細を分けて記載をするには
念のため根拠を具備しておいた方が良いかもしれません。
