こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
平成１２年３月から定期借家契約が創設され今までは正当事由がなければ賃貸人から
契約を終了させることが出来なかったが期間満了で賃貸借契約を終了することが
可能となりました。
定期借家と普通借家の大きな違いは期間満了で契約更新はしないという事は認められて
いませんでした。
しかし、ある一定の要件の基定期借家契約で期間満了で終了することが可能となりました。
そのため、計画的に建物の建て替えなども進めることが出来るようになりました。
以前は定期借家契約創設後は普通借家契約から定期借家契約の変更は認められていません
でしたが、平成１２年３月以降に契約した一般借家契約については借主、貸主の合意があれば
一般借家契約を終了させて定期借家契約に変更することが可能となっています。
しかし、定期借家契約の活用については今一歩伸びていません。
原因としては、不動産業者の理解不足による一般消費者への周知不足と運用に手間がかかる
事があげられます。
手間というのは、一般借家契約の場合は契約期間はあるものの契約期間満了で契約が終了
するわけではないので、１か月前に更新通知を出して更新の可否を確認して進めれば
良いのですが定期借家契約は契約期間が１年以上の場合は契約期間満了の１年前から
半年前までの間に契約期間満了の通知を書面でしなければならないことと、契約締結前に
借主へ定期借家契約で期間満了で契約が終了する旨を事前に契約書とは別に書面で説明
することが必要になります。これはどちらも貸主が借主に対してしなければなりませんから
委任されていない第三者がしたとしても定期借家契約を締結したとは言えないことになります。
この様に少し手間がかかるのと折角定期借家契約を締結したとしても要件が合致していなければ
定期借家契約と認められないことにも成りますので注意が必要です。
http://www.teishaku.jp/pdf/daredemo_teishaku.pdf
