賃貸物件のリフォーム・リノベーション

さて、今回の「ようとく通信」では賃貸物件をリフォームやリノベーションを実施した場合（特に内装のリフォーム）の物件価値の上昇やリフォームリノベーション実施した場合の投資効率（効果）についてお伝えしたいと思います。

建物は経年により劣化していきます。経年変化で新築当初の水準まで改修する場合は俗に言うリノベーションとは違い単なる改修工事です。以下の図の通り性能水準を上げるのがリノベーションで新築当初へ戻すのは補修・修繕工事にあたります。

修繕・リフォーム・リノベーションの違いとは？
修繕・リフォーム・リノベーションとよく耳にする言葉ですがそれぞれどのように違うのでしょうか？
人の体をケアする場合の例えも交えて考察します。
修繕とは、人体で言えば、虫歯や切り傷などの治療にあたります。
建物の場合は、雨漏れの補修やひび割れなど傷んだ部分を補修して元の状態に戻すことです。
見た目や性能を大きく変えることではありません。

リフォームとは、人体で言えば、シワ伸ばしやシミ取りのような老朽化した部分を新しく
することで基本的には元の状態に戻すことです。建物の場合はクロスや床の張替え、
水回りを新しい設備に交換するなどが当たります。

リノベーションとは、人体で言えばダイエットで体型を変えたり目元を二重にすることや
鼻を高くするなど体質改善や美容整形などにあたります。建物の場合は２DKから１LDKへ
間取り変更、事務所から宿泊施設に用途変更や断熱性能を高めて快適にするなど機能的に
向上して価値を高めることに当たります。

つまり価値を向上させるためには修繕は性能を大きく変えませんが、リフォームやリノベーションを
定期的に行うことが必要です。

不動産の価値とは？
不動産の価値とは
１．市場価値
２．投資価値
３．利用価値の三つの価値に分類されます。

１．市場価値とは、実際に売却される価格のことです。周辺環境や立地、建物の状態などで変動します。
需要と供給のバランスで大きく価値は左右されます。

２．投資価値とは、将来的に価格が上がる可能性があるか、または賃貸した場合はどのくらいの収益がえられるか、
または銀行が担保としてどの程度の価値を見るかなどで資金を投下した場合、最終的なリターンを測る価値とも言えます。

３．利用価値とは、どれだけ快適に住めるかという事で前段の１及び２とは違い住みやすさに視点を置いた価値という事になります。

リノベーションと不動産価値の上昇

上記２の賃貸した場合にどのくらいの収益が得られるかという観点で不動産価値を測ってみます。例えば現在、月額５万円で賃貸していた部屋があります。その部屋を１００万円かけてリノベーションすると月額８万円で賃貸できるとします。この場合、どうでしょうか？リノベーションをする？しない？　判断基準が難しいですね。

現在月額５万円　年間６０万円

リフォーム後月額８万円　年間９６万円
年間収入差　９６万円―６０万円＝３６万円
この年間収入差３６万円をどのように考えるかですが、少なくても3通り考えられます。

①差額３６万円で１００万円を回収するためには約２年９カ月かかる。
②１００万円を投資したことに対する利回り３６％。（３６万円÷１００万円×１００）
③この賃貸物件を利回り１０％の物件として売却した場合。
現状６０万円の投資物件とした場合の売却価格、６０万円÷１０％＝６００万円（売却価格）
リフォーム後　９６万円の投資物件とした場合の売却価格、９６万円÷１０％＝９６０万円（売却価格）
売却価格益差額　３６０万円（９６０万円―６００万円）

①は収益という観点で考えると収益の増減ではなく、単純に１００万円を回収するという観点で考えた場合で
この考えで判断するとお金を増やすという事には至りません。

②は１００万円を投資した場合に毎年３６％の配当が得られます。
例えば銀行に１００万円を預けていても配当に当たる利息は預入金利の高いネット系銀行（０．２５％程度）でも
年間２５００円なので投資先をリフォーム資金に充てることで収益性が１４４倍（３６％÷０．２５％）違います。

③は１００万円を投資して３６０万円の売却益差額を得ることができたので年間利回りは３６０％（３６０万円÷１００万円×１００）
という事になります。②の銀行金利と比較すると１４４０倍（３６０％÷０．２５％×１００）違います。

このように費用をかけて何かを実行するときには数字で具体的に比較ができると判断がしやすいと思います。
不動産の価値としてとらえた時も収益性を比較して価値の上がる方法を検討していきますが、この事例で考えられることは
将来的に価格の上がる可能性（③の考え方）と賃貸した場合にどのくらいの収益が上がるか（②の考え方）という価値を測ることができます。

収益を上げるために必要なこと
収益が上がれば、不動産価値も上がるのですが収益を上げるためには、当然家賃を下げない或いは上げるという考えが必要です。
他にも収益を上げるという観点で考えると経費を下げることによって収益が上がるという結果にもなります。収益とは家賃収入から
必要経費を差し引いた結果が収益という事になります。
例えば銀行借入金があった場合に金利が低い銀行に借換えを行う事や様々な点検や修理費用を見直すことなど経費を低くすることで
収益が上がることにつながります。

当然、家賃を維持或いは増額する方が収益に対するインパクトは大きいので現在のように物価が上昇してくれば様々な経費
（例えば光熱費やサービスにかかる費用）も上がってくるので賃料の値上げも検討していく必要があります。
いづれにしても物件価値を上げるためには収益を上げることが前提になってきます。リフォームやリノベーションを行い収益の
比較が数字で確認できれば判断がしやすいと思います。

リノベーション事例

私が実際に行った事例を簡単に紹介いたします。
物件名　レインボーパーク西糀谷　間取り　１ルーム＋ロフト
旧賃料　月額６５，０００円　年間７８０，０００円
築２０年程度経過した木造アパートです。入居者が退去したのを機に内装リフォームを検討。

上記例の②の考え方で利回り５％程度のリフォーム費用を検討。木造アパートなので月額賃料を
５千円～１万円程度（年間６万円～１２万円）上げることができる内容で検討。
月額賃料５千円上げる場合のリフォーム費用の上限　５千円×１２カ月÷５％＝１２０万円
月額賃料１万円上げる場合のリフォーム費用の上限　１万円×１２カ月÷５％＝２４０万円

今回のリフォームは室内設備などの状況から水回りは比較的きれいなので、内装のインテリアや見た目の印象を
改善することにして次のリフォーム内容にしました。
①照明をダウンライトとライティングレールに変更。
②独立洗面台を新設（小スペース用）
③可動ラック（シューズラックやディスプレイラックに活用可能）
④アクセントクロス（クロスの一部をデザイン変更
⑤１口コンロミニキッチンへ交換
⑥モニター付きインターホン
⑦フローリング交換

以上の変更、新設を行い費用総額１６０万円をかけました。
賃料は月額７２，０００円でリフォームから１カ月半後に成約しました。
月額賃料は７千円増額で年間８４，０００円収益が上がりました。
利回りで５．２５％（84,000÷160万円×１００）の投資となりました。
銀行金利の21倍（５．２５÷０．２５）良くなりました。

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