【実務家が教える】「利回り6%」を「10%」に変える方法。銀行融資と自己資金の関係性
「利回り6%の物件なんて、手数料や税金を引いたら手残りが少なすぎる」 「これなら新NISAで
インデックス投資をしていた方がマシだ」と、もしあなたが表面的な「利回り」の数字だけで物件を
切り捨てているなら、まだ見切るのは早いかもしれません。
不動産投資の真の爆発力は、図面上の利回りではなく、「CCR（自己資金配当率）」に隠されている
からです。
今回は、実務家が銀行融資を使って、いかに投資効率を跳ね上げているかの裏側をお話しします。
- 「表面利回り」はただの入り口に過ぎない、真のレバレッジとは？
販売図面に載っている利回りは、あくまで「現金で買った場合」の単年利回りです。
しかし、私たちは銀行から融資を引くことで、少ない自己資金で大きな資産を動かします（レバレッジ）。
例えば、LTV 80%（自己資金20%）で、期間25年・金利2%の融資を引けたとしましょう。
表面利回りが6%の物件でも、この融資条件を組み合わせることで、あなたの出した現金に対する
収益率（CCR）は10%以上に化ける可能性があります。
「1,000万円預けて60万円（6%）増える投資」と、「200万円預けて20万円（10%）増える投資」、
どちらが効率的かは一目瞭然です。
これは賃料収入から運営費を控除した純利益（NOI）から算出したFCRと銀行融資の債務回収率K%
との比較でFCR＞K%の場合はレバレッジが有利に働きLTVの割合によってはCCRが表面利回りを上回ります。
- キャッシュフロー重視は金利よりも「融資期間」を優先するという選択
銀行融資と聞くと「金利0.1%の差」にこだわりがちですが、実務家がそれ以上に重視するのは
「融資期間」です。
金利が多少高くても、返済期間を長く取ることができれば、毎月の返済額が抑えられ、手元のキャッシュフロー
（CF）は厚くなります。融資期間を延ばすことでレバレッジがより有利に働き、前項１で紹介したK％が
低下します。その結果、手元により多く残るお金こそが、次の物件を買うための原資となり、資産形成の
スピードを加速させるのです。
- 銀行選びの戦略：メガバンクより「地銀・信金」
融資を引く際、どこの銀行に打診するかも戦略が必要です。
- メガバンク： 属性（年収や勤務先）が極めて重視され、ハードルが高い。
- 地方銀行・信用金庫： 物件の収益性や「事業としての将来性」を評価してくれる傾向があり、
実務家にとっては相談しやすいパートナーになります。
物件が決まったら、一つの銀行に絞らず、複数の金融機関に打診して「あたり」をつけていく。この泥臭い
アクションが、最良の条件を引き出す唯一の道です。
- プロの武器「キャッシュフロー表」で銀行からの融資を引きやすくする
銀行の担当者は「この物件は儲かるのか？」「返済は滞らないか？」という不安を抱えています。 そこで
私たちが提供するのが、「キャッシュフローシミュレーション表」です。
単なる利回り計算ではなく、将来の修繕リスクや空室率まで加味した事業計画書を提示することで、銀行から
の信頼は飛躍的に高まります。
銀行が強く意識するのはDCR（債務返済負担余裕率）です。これは年間賃料収入等から経費等を控除した年間
純利益（NOI）を年間元利返済額で除して（割って）算出される指標です。例えばNOIが８００万円で年間元本
返済額が５５０万円だとすると８００／５００＝１．４５となります。
この数値が１．３以上あれば一般的には安全圏と言えます。金融機関も１．３以上を一定の目安と考えている
ことが多いいです。
つまりNOIに対する返済余裕が約２３％あると言えます。NOIを算出するまでには実際にかかる経費もそう
ですが空室損や賃料下落率なども加味することでより安全性が高い指標ができると考えています。
５．収益不動産のキャッシュフローシミュレーション＋投資分析から見える課題
弊社では収益不動産の購入サポート業務として月額１万円で月２回の面談をさせていただいて購入検討物件の
キャッシュフローシミュレーション表を作成しております。
そこから見える課題を数値化し購入するに値するか否かの判断材料としてシミュレーション表を提供させて頂き
ながら物件のご紹介もさせて頂いております。
検討物件は弊社ご紹介でもお客様が見つけた気になっている物件でも構いません。。
購入サポートをさせて頂いたお客様が弊社仲介で収益物件を購入いただいた場合はお支払いいただいた月額１
万円のサポート費用は全額控除させて頂きます。
