こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
相続対策の基本は前回のブログでも記しましたが、時価を上げて評価を下げることです。
老朽化しているアパートの場合は、家賃が上げられないどころか空室が目立っているとそれこそ時価にも
影響が出ます。老朽化アパートの建替えを検討するときは、入居者がいる場合は、契約解除でいわゆる
立退きをお願いすることになるのですが、普通借家契約で契約している場合は、契約期間満了をもって
契約解除という事は原則できません。しかし、賃貸借契約が定期借家契約であれば期間満了をもって
契約終了となります。一般的に建て替えで有ろうとも入居者に出てもらうためにはいわゆる立退き費用
が発生することもありますが計画的に建て替えを検討する場合は、一般借家契約で賃貸契約を締結して
いる場合、定期借家契約に変更する必要があります。しかし、原則居住用に関しては、従前の一般借家
契約を合意解約をして新たに定期借家契約を締結すればよいようにも考えられるのですが、居住用建物
の一般借家契約の場合は、従前の契約を合意解約をしたとしても、同一の当事者間で新たに定期借家契約
を締結することはできません。それだけ、借地借家法の賃借人に対する保護は強くされているのです。
しかし、全てができないわけではなく、定期借家契約が施工された平成12年3月1日以降に締結された一般
借家契約であれば、当事者の合意があれば定期借家契約に切り替えることが出来るのです。当事者の合意
があればという事がポイントになりますので、貸主が一方的に強制をできるものでもありません。そこは
当事者間での合意になりますので貸主側の事情と借主側の事象で折り合いのつく条件で合意をすることが
出来れば、貸主側にとっても相続対策における時価を上げる事もできますので、計画的に老朽化アパート
の建替えを検討することをお勧めいたします。
相続対策には、時間と費用も掛かる場合もありますが、計画的に行うことが必要です。
