土地活用の相談でよくあるケースを考えてみると、現在、所有している土地にアパート建築会社から土地活用という事で遊休地にアパートを建てて有効活用をしませんか？という営業がありました。
実際に有効活用になっているのか？というご相談で有効活用が出来ていなければ土地も売却も検討したいというご相談です。
多くの建築メーカーのシミュレーションは、土地価格は考慮せずに建築費のみを投資額として単純に賃料で割り戻して利回りを計算して、何%と言っていることや借金があるから相続対策になるとか、所謂セールスコンサルティングが多いと思います。
だから、お客様も本当に大丈夫？と思うところもあると思います。
お客様の要望は、持っている土地が有効活用が出来ているか？ということです。
そうであれば、土地の価格も投資額にいれて考えるべきで、かつ収益物件は、万一売却をする場合は、収益賃料で逆産した価格でしか理論上、売却できません。
なぜなら、買う投資家は、幾ら投資して幾らリターンがあるかを考えるからです。
このパターンでよくあるのが土地値+建築費を投資額と考えて収益賃料を利回り率で割り戻した売却額を算出すると、その投資を下回るケースがよくあります。
その場合は、土地の有効活用ができていないので、他の活用を考えるか、土地を売却して他の不動産に組み換えるかなどが考えられます。
土地活用と土地の有効活用は、似たようなワードですが意味合いは全く違います。前者は単なる利用で後者は有効活用なので、その土地そのものを活用する或いは、その土地を組み替えることまで検討することが有効活用です。
