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ここ数年来、将来の老後資金の資産形成の一つとして実物不動産への不動産投資を検討される方も多くなりました。
先ずは手始めにワンルームマンション投資からチャレンジすることになると思いますが、その売り物件情報に利回り○○％と表記されているのを目にします。
さて、この利回りは何に対する指標でしょうか？と考えると一般的には購入価格（投資額）に対するリターン額、つまり収入年間賃料だという事なのでしょう。
例えば、利回り６％の１０００万円のワンルームマンション売り情報としてあると単年度で考えると自己資金１０００万円で購入し年間６０万円の賃料収入があり、１年後に１０００万円で売却が出来れば年間６％の利息を受け取ったことと同じ意味合いになります。
この例で言えば全額現金で購入した場合の利回りです。不動産投資をする場合の多くは金融機関から融資を利用することになります。融資を受けた場合ではこの利回りの考え方は全く変わってきます。どんな投資でも共通ですが、自己投資した金額に対するリターンが重要な利回り指標だとすれば、銀行融資と自己資金を合わせて不動産投資を行った場合でも自己資金割合に対する利回りが重要な指標になります。
ですから、売買価格１０００万円のワンルームマンションを８００万円は銀行融資で２００万円を自己資金とした場合、２００万円に対する正味年間収入（賃料から返済額及び経費を差し引いた年間収入）の利回りが重要な指標になります。
上記、例のワンルームマンソンであれば８００万円の融資を金利２％、返済期間２０年で調達したとしたら、年間の返済額は約４９万円になりますから、年間６０万円の賃料収入から差し引くと手取り１１万円になります。対して自己資金は２００万円ですから自己資金利回りは５．５％（１１万円÷２００万円）になり、全額現金で購入した場合より、利回りは低下してしまいます。
自己資金利回りを６％にするためには、自己資金を物件価格の５０％まで引き上げなければなりません。５００万円を銀行融資で金利２％、返済期間２０年で調達するとしたら年間返済額は約３０万円で賃料収入が６０万円ですから手取り収入は３０万円になります。
これに対し自己資金は５００万円なので自己資金利回りは３０万円÷５００万円×１００＝６％になり５０％まで自己資金を入れないと６％の利回りは確保が出来ません。
不動産投資は金融機関から資金調達をしてレバレッジを利かして投資効率を良くするという事を言いますがこれではレバレッジが利いていません。レバレッジを利かせるためには表面利回りが銀行貸出利回りよりも高くなければレバレッジは有効に利きません。
銀行貸出利回りとは、融資残高に対する年間返済額の割合です。上記例で確認すると融資額８００万円、金利２％、返済期間２０年の場合は、年間返済額は約４９万円です。
４９万円に対して融資残高は初年度８００万円なので銀行貸出利回りは約６．１％（４９万円÷８００万円×１００）になるため、表面利回りの６％よりも高いため、レバレッジが利かない逆ザヤになるためこの場合は、調達先を他銀行に変えるなりして金利もしくは期間の見直しをする必要があります。
不動産投資を始めて行う場合は、表面利回りの指標は参考程度に考えて全体的な資金計画を立てたうえで検討することが必要です。