こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
相続対策として不動産は分割が難しいのでどのように相続をさせていけば良いのか判断に困ります。
不動産以外の相続財産と比較した際にまず、不動産の価格自体（相続評価額、時価）が不明なのでなお、分かり難さが増しています。そのため、不動産は相続人で共有ということになるケースが少なくありません。
不動産を共有した場合、例えば将来的に売却を使用と考えた時に共有者全員の承諾が必要になり纏まらないことがあるため不動産共有は原則、避けるべきです。
相続後すぐに売却して共有相続人で金銭分割をする場合は共有することもありますが、そのような目的がなければ共有は避けるべきです。
しかし、相続財産の不動産の価格が知ることが出来れば共有にはせずに不動産を含めた相続財産全体で遺産分割が考えやすくなります。
収益不動産の賃貸アパートや賃貸マンションは賃料収入によって不動産価値が決まるので相続対策として考えた場合には現状での収支分析、将来的に必要になる修繕費用や将来的な家賃の下落あるいは上昇の予測などを分析して不動産価値を検証する必要があります。
収益不動産の価値は収入賃料で決まりますから、賃料を上げるためには設備の更新や内外装のリノベーションが必要になりますが、そのためには費用が掛かりますから費用対効果の検証も必要になります。
この様な収支分析のシミュレーションはエクセル等の自動計算機能を使って当社ではグラフで視覚的に検証できるようにしています。
そうすることで相続対策をしていく上で収益不動産として保有していく資産なのか他の資産に組み替えていく資産なのか検証をしていくことが出来ます。
