こんにちは😀
陽徳不動産の田邊です。
今日からまた、緊急事態宣言が発令されて暫くまた、巣篭もり生活になってしまいますね。
今できることは感染防止に向けて努力をするしかないですね。
中でも飲食店関係の方々の状況が心配ですね。頑張れ！日本の飲食店！
さて、今日は賃貸経営においては空室期間をなるべく短くすることと、なるべく高い
収益を上げることが重要なのは言うまでもありません。
まずは、空室期間の指標である空室率ですが、良くありがちな空室率の算出の仕方は
例えば全体で10室ある内、2室空室が当月にあれば空室率は20％と言うことになりますが
本来、空室率は年間通して算出するものです。
例えば10室の賃貸アパートがあり、内3室が年間で９ヶ月間（各室年間３ヶ月空室）の空室が
あったとします。その場合は（空室期間年間合計÷合計室数×12）×100で算出できます。
この例で考えると（9÷10×12）×100＝7.5％になります。
逆に1ー（9÷10×12）×100とすると稼働率が92.5％と算出されます。稼働率を上げるために
賃料を下げたりすると実効家賃に影響があります。
実効家賃とは年間を通してターゲット家賃から空室期間、譲歩した家賃（値下家賃）を考慮した
正味の家賃です。
例えば、賃料10万円で2年間で入居が付いていればトータル240万円の収入が有ります。
しかし、10万円で募集をしていましたが６ヶ月間の空室があり、その後2年間10万円で
入居が着いた場合は、240万円÷（24ヶ月＋6ヶ月）＝8万円という事になります。
しかし、家賃を5,000円値下して空室期間が1ヶ月であったとしたら
95,000×24ヶ月÷（24ヶ月＋1ヶ月）＝91,200円になります。
家賃を下げても空室が少なく入居つけが出来れば得かもしれません。
賃貸経営をしていく中で閑散期と言われる夏場の時期であれば多少下げたとしてもトータル的
には良くなることもあります。
この様に最初の事例の空室期間が長くなってしまった事によりトータル期間で割り戻すと
10万円で2年間貸していたと考えていても実際には空室期間を考慮すると8万円の賃料に
なっていたという事になります。
家賃設定をする際には相場の賃料をインターネットのサイトなどで検索をしてある程度の
相場感覚を養うことも必要になります。
しかし、金額を下げることが目的ではありません。
目的は実効家賃を上げる事を目的とする必要が有ります。
そのためにフリーレントをするのか、リフォームをして賃料を上げるのか、または広告費を
活用するのかなど色々な方策を検討する必要があります。
リフォームで物件価値を高めるこちらのブログも見てください。
