こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
不動産の相続対策を検討していく上で築年数の経過したマンションや
アパートの活用を考える上では建て替えありきではなくまずは、現状で
活用できるかを検討する必要があります。
投資効率という観点だけで以下の事例を検討してみましょう。
築４０年経過したアパートで間取りは１Kタイプで風呂無しです。（８世帯）
現状
現状、月額４３，０００円で賃貸していましたが退去し、６か月間
空室です。
改善策１
シャワールームを造作すれば月額５３，０００円の賃料が取れます。
造作費用は４０万円です。
改善策２
一方、取り壊して８０００万円の費用を掛けて新築を建て直します。
収入は費用８，０００万円に対する８％の収入が見込まれます。
８，０００万円の費用は全額銀行から借り入れました。
金利２％ 返済期間３５年間
土地価格は５，０００万円です。土地は元々、所有していたので新たな
費用は掛かっていませんがオーナー資本です。この観点が抜けている場合が
多くあります。
さて、どちらが効率的には良いのでしょうか？
改善策１は賃料を月額１万円上昇させるために４０万円の資本を投下しました。
改善策２は自己資本投下は土地代の５，０００万円です。銀行借入は他人資本です。
今回の比較は自己資本投下の効率という観点で検証してみます。
改善策１の検証
リフォーム前賃料 ４３０００円 年間５１６，０００円
リフォーム後賃料 ５３０００円 年間６３６，０００円
年間上昇額 １２０，０００円（前後の差額）
投資額 ４００，０００円
投資効率 １２０，０００÷４００，０００円×１００＝３０％
投下した４０万円の費用は３０％の利回りで運用できたことになります。
改善策２の検証
借入８０００万円 金利２％ 返済期間３５年 年間返済額 ３２０万円
総収入 ６４０万円
経費 ▲９６万円（収入の１５％）
実収入 ５４４万円
返済 ▲３２０万円
税引前収入 ２４４万円
投下資本は 土地価格の５０００万円です。
投資効率２２４万円÷５０００万円×１００＝４．５％
改善策１と２とでは、改善策１の方が投資効率だけで考えると６倍以上改善策１の
法が良くなっています。
マンションリノベーションの投資分析については以下のブログも参考にしてみてください。
相続対策という観点も含めると長期にわたるのでこのような単年度だけの指標では
計れない面もあります。
長期間の中には修繕費用も織り込み５年、１０年といったスパンで見通しを立てていく
必要があります。
不明点がありましたらお気軽にお問合わせください。
