※この記事は、2026年（令和8年）4月1日時点の法令にもとづいて書いています。

親が1人で暮らしていた実家を相続したものの、誰も住まずに空き家のままになっている。そんなご家庭は少なくありません。売るか、貸すか、そのまま持つか、迷っているうちに時間が過ぎてしまいがちです。

実は、相続した実家を売るときには、税金を大きく減らせる特例があります。ただし、この特例には「期限」と「細かい条件」があります。今回はこの1つの特例に絞って、詳しくご説明します。

1. 空き家の3000万円控除とはどんな特例か

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。被相続人（ひそうぞくにん＝亡くなって財産を遺した人）が住んでいた家とその土地を相続して売ったとき、条件を満たせば、譲渡所得（じょうとしょとく＝売って得た利益）から最高3000万円を差し引けます。

譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売った金額 －（取得費＋譲渡費用）

取得費（しゅとくひ）は、その不動産を買ったときの代金などです。親が何十年も前に買った家では、購入時の金額がわからないことがよくあります。その場合は、売った金額の5%を取得費とする方法があります（概算取得費）。譲渡費用は、仲介手数料や取り壊しの費用など、売るためにかかった費用です。

親が昔に安く買った土地ほど利益が大きくなり、税金も重くなります。そこで、この3000万円の控除が大きな意味を持ちます。

なお、相続人（この家と土地を受け継いだ人）が3人以上いる場合は、2024年1月1日以後の売却から、控除の上限が1人2000万円になります。

2. 使えるかどうかを決める主な条件

条件は多いのですが、特に大事なものを挙げます。

  • 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
  • マンションなどの区分所有建物ではないこと
  • 亡くなる直前に、親以外に住んでいる人がいなかったこと（親の1人暮らし）
  • 相続してから売るまで、人に貸したり、自分で住んだりしていないこと
  • 売った金額が1億円以下であること
  • 親子や夫婦など、特別な関係にある人に売っていないこと

さらに、家を残して売るなら、その家が耐震基準を満たしている必要があります。満たしていない場合は、家を取り壊して土地だけを売る方法もあります。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しを済ませれば、条件を満たすことになりました。

親が施設に入り、住民票も移していた場合は？

「親は亡くなる前、要介護認定を受けて老人ホームに入り、住民票も施設に移していた。それでも使えるのか」というご質問をよくいただきます。

結論から言うと、住民票を施設に移していたことだけを理由に、対象外になるわけではありません。国税庁が示す条件の中に「住民票がどこにあるか」は入っていないためです。また、申請の書類の扱いを見ても、住民票が施設に移っている場合を前提にした決まりがあります。たとえば、施設を移っていた場合は、住民票の除票（じょひょう＝亡くなった人の住民票の記録）の代わりに戸籍の附票（ふひょう＝住所の移り変わりを記録した書類）を出します。

そのかわり、次の条件をすべて満たす必要があります（国税庁 No.3307、2026年4月1日時点の法令）。

  • 家に住まなくなる直前に、要介護認定または要支援認定を受けていたこと
  • 入った先が、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅など、決められた施設であること
  • 施設に入る直前まで、親が1人でその家に住んでいたこと
  • 施設に入ってから亡くなるまで、家財を置いておくなど、親のために家が使われていたこと
  • その間、人に貸したり、ほかの人が住んだりしていないこと

注意したいのは、子どもの家や一般の賃貸住宅に移ってから亡くなった場合です。この場合は対象になりません。いったん子どもの家に移ってから施設に入った場合も、対象外とされています。

住民票が施設に移っていると、住民票だけでは「入所前に実家に住んでいたこと」がわかりにくくなります。そのため、次のような書類で示すことになります。

  • 介護保険の被保険者証の写し
  • 施設に入るときの契約書の写し
  • 電気・水道・ガスの使用中止日がわかる書類、または施設に残っている外出・外泊の記録

必要な書類は市区町村によって少しずつ違います。また、「住民票を移していても使える」とはっきり書いた公式の資料は、2026年11月時点では見つかっていません。親の住民票を施設に移していた方は、申請の前に市区町村の担当窓口に確認しておくと安心です。

「人に貸していないこと」は見落としやすい条件です。空き家のままではもったいないと、短い期間でも人に貸してしまうと、特例は使えなくなります。

3. 「いつまでに売るか」には2つの期限がある

期限は2つあり、早いほうが実際の期限になります。

1つ目は、制度そのものの期限です。対象は2027年（令和9年）12月31日までの売却です。それ以後に延長されるかどうかは、2026年11月時点ではまだ決まっていません。

2つ目は、相続からの期限です。相続が始まった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る必要があります。

例で見てみましょう。

  • 親が2023年5月に亡くなった場合：3年を経過するのは2026年5月なので、期限は2026年12月31日です。つまり今年中です。
  • 親が2025年3月に亡くなった場合：相続からの期限は2028年12月31日ですが、制度の期限が2027年12月31日なので、実際には2027年末までに売る必要があります。

売るには、買い手探し、取り壊し、市区町村からの書類の取り寄せなど、時間がかかります。期限の半年前には動き始めるのが安心です。

4. 具体例で計算してみます（仮の数字）

次のようなご家庭を例にします。数字はすべて説明のための仮の数字です。

  • 父が2025年3月に亡くなりました。母はすでに亡くなっています。
  • 相続人は、長男と長女の2人です。実家を2分の1ずつ相続しました。
  • 実家は1975年に建てた木造の家で、父が1人で住んでいました。
  • 2026年に家を取り壊し、土地を4000万円で売りました。
  • 購入時の金額はわからないので、取得費は売った金額の5%（200万円）とします。
  • 取り壊しの費用と仲介手数料は、合わせて300万円かかりました。

1人分（2分の1）の計算は次のとおりです。

売った金額2000万円 －（取得費100万円＋譲渡費用150万円）＝ 譲渡所得1750万円

特例を使わない場合、長く持っていた土地（売った年の1月1日時点で所有期間が5年超。相続した場合は、親が持っていた期間も通算できます）の税率は、所得税15.315%（復興特別所得税を含む）と住民税5%の合計20.315%です。

1750万円 × 20.315% ＝ 約355万円

特例を使うと、1750万円から3000万円を差し引けるので、譲渡所得は0円になり、税金はかかりません。2人分で、約710万円の差になります。

5. 見落としやすい注意点と準備

最後に、実際に進めるときの注意点です。

  • 書類の準備に時間がかかります：市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらい、確定申告書に付けて税務署に出します。親の住民票の除票や、空き家だったことを示す資料（電気・水道の使用状況など）が必要になることがあります。
  • 他の特例と比べて選ぶ必要があります：相続税を払った人が使える「取得費加算の特例」（払った相続税の一部を取得費に足せる特例）とは、一緒に使えません。どちらが得かは、ご家庭ごとに計算して比べます。
  • 売る前に相続登記を済ませます：2024年4月から相続登記（相続した不動産の名義を変える手続き）が義務になっています。名義が親のままでは売れません。
  • 兄弟で売る時期をそろえます：1億円以下かどうかは、ほかの相続人が売った分も合わせて判断します。

相続した実家は、思い出もあり、すぐに手放す決心がつかないものです。ただ、この特例には期限があります。まずは「親が亡くなった日」と「家が建てられた年」を確かめるところから始めてみてください。

個別のケースは税理士などの専門家にご相談ください。