賃貸マンションも築年数が経過してくると、賃料下落のリスクが高まります。賃料を下げてリフォームは原状回復程度に留めるのか、リフォーム改善して適正賃料で貸した方が良いのか悩みどこのことがあります。
賃料を下げるのも、リフォーム改善して適正賃料にするのもどちらもリスクはあります。たとえば、賃料を下げるリスクとしては、入居条件のハードルが下がるため、入居者選定に苦慮します。リフォーム改善の場合は、当然、改修を行えば賃料の上昇にはなりますが、改修費用をかけた割には、賃料も上がらないということも考えられます。
ただし、一つ言えることは、賃料を下げることは、物件価値（価格）を下げることにつながります。収益不動産（賃貸マンションなど）の価格は、年間賃料に対する投資利回りで物件価格が決まります。つまり年間賃料が１００万円で投資利回りが１０％であれば不動産価格は１０００万円（１００万÷１０％）になります。収益物件なので投資額に対して収益性が低ければ、仮に良い立地だとしても２０００万円にはならないのです。
では、リフォームをする場合は、どの程度の費用をかければよいか、悩みどこですね。ただきれいにして、最新の設備を入れたとしても周辺の競合物件は、同じようにきれいだったり、最新の設備を入れていたりします。ご所有の物件の強み、弱みを理解したうえで、どこを重点的にリフォームをするか検討していくことが基本になります。
そのうえで、改修した場合にどの程度まで賃料が上がるのか検討する必要があります。改修後に賃貸募集する時期にも賃料は影響をするのでここも注意が必要です。
