こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日はお客様から収益物件の購入にあたり物件を選ぶときには利回りの
高い不動産を選べば安全ですか？？というご相談がありました。
確かに注目をされる論点ですが、多くの物件の広告には利回り表記がして
あります。例えば５０００万円の物件で３００万円の収入があれば利回り
６％と表記されているでしょう。しかしこれは現金で購入し３００万円が
満額手元に残っていればの話です。
不動産投資をされる方はほとんどの方が銀行からお金を調達して購入をすると
思います。銀行からお金を借りた時点でその方にとっての注目すべき利回りは
広告に記載している利回りではなく、３００万円の収入から経費を引いて銀行返済を
した後に残る実収入に対し自己資金の割合の利回りなのです。
銀行から借り入れたことによってレバレッジが利いていている状態です。
こちらも読んでみてください。
https://bestlife-ytf.co.jp/notes/838/
上記の例で行くとたとえばある金融機関からフルローンで購入した場合、金利３．６％
借入期間３５年で借りると年間の返済額は３００万円を超えるので破綻します。
しかし利回りが５％の物件だとしても金利１％で返済期間３０年で金融機関から
お金を調達できれば返済は可能です。（この例は返済以外の経費等は考慮していません。）
つまり、表面的な利回りは単なる目安となる指標で利回りの高さで選ぶことはできないのです。
ですから修繕費や（今後かかりそうな費用も含めて）融資条件などを総合的に加味しないと
判断は難しいという事なのです。
将来的な予測も含めて詳細に検討をしていかないと決められないのであります。
