こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
今日は、ある方からご相談があり、時価１億５千万円の土地があります、この土地に収益不動産を建築すべきか
この土地を売却して売却資金を一部活用して新たに収益不動産を購入すべきかどちらが良いかというものです。
前者の土地に建築は次のような条件です。
①１億５千万円の土地に１億６千万円を借入して収益不動産を建築。建築費用は１億６千万円
借入期間３５年間 金利２％
保有期間は５年間 NOIは全期間年間６３３万円 ５年目の売却額は３億６４００万円
５年目の融資残高 １億３９４７万円 その他経費等９４０万円です。
②１億５千万円の土地を売却して7千500万円を自己資金として新たに2億円借入で総額2億7千万円の
不動産を購入。借入条件 2億円 返済期間35年 金利２％です。
保有期間は５年間 NOIは全期間年間８０４万円 ５年目の売却額は２億６３０８万円
５年目の融資残高 １億３９４７万円 その他経費等９４０万円です。
①については初期投資は所有していた土地1億5千万円です。毎年のキャッシュフローは６３３万円の５年間
売却益は税引き後が１億３２２４万になります、当初５．１％で回していましたが最終出口は！RR１０．９３％
となります。
②についてはについては初期投資は７５００万円です。毎年のキャッシュフローは８０４万円の５年間
売却益は税引き後が１億３２２４万になります、当初５．１％で回していましたが最終出口は！RR３５．６２％
となります。
この場合は５年間の保有期間で検討すると②に売却の一部を活用したほうが投資効率が良いという事が分かります。
一見しただけではわかりませんがシミュレーションをして検討してみると分かることがあります。
