こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
先日、私の自宅に新築ワンルームマンションの営業電話がありました。要は新築で良い物件が
あるから買いませんか？というような趣旨の営業電話です。
こんなやり取りでした。
営業『品川区で良いワンルームマンションが完成しました。必ずもうかるのでぜひご紹介を
させてください。』
私『私も不動産業者ですから必要ありません。』
営業『では話が早そうなのでぜひ聞いてください。』
私は何を思ってこの営業マンは話が早いのかと思い興味本位に逆に聞きたくなり思わず
私『どんな物件？』
営業『１Kマンションで賃料管理費込み９８０００円、販売価格２５００万円で利回り４．７％です。』
営業『借入ローンも２％で３５年間借りられるので月々の返済は７６０００円なので年間２６万円程度
貯められますしなんと言っても品川区なので資産性もあります』
私『空室になるリスクもあるし毎月の返済をしたら２１０００円しか手元になくて運営費など引いたら
マイナスじゃないの？』
営業『新築なのでしばらくは空室はないし、借上げも可能です！』
なんていう問答をやりながらその場しのぎの回答をされて電話は切りましたが、分析をしてみました。
物件価格 ２３００万円 年間賃料 １１７．６万円 表面利回り５．１％
賃料から差し引かれる経費等
空室損 ４．７万円
運営費 １７．６万円
元利均等返済 ９２万円
税引前CF ３．３万円
税金計算
控除される経費
減価償却 ３５万円
金利 ４６万円
青色申告控除 １０万円
控除合計９１万円
課税所得
NOI（９５万）ー９１万円＝４万円
税額
４万円×１５％＝６千円
税引後CF
３．３万円ー０．６万円＝２．７万円
初年度の年間収入は税引き後２．７万円とわずかです。
これを将来にわたる計算をしていくと３年目以降は税引き後の
収入はマイナスになります。将来的に現金を持ち出さないといけない
金食い虫の物件になります。
将来になればなるほど所得から控除できる減価償却や金利は減少していくので
その結果税金が増えていく構造です。
新築ワンルームマンションは比較的このような現象が多く見受けられますので
注意が必要です。
不動産の購入などは慎重にして頂くことをお勧めいたします。
この様な購入に関するお悩みがありましたらお気軽にお問い合わせください。
