借りている土地の地主が亡くなり、底地（借りている土地）を買わないかと相談があった買った方が良いのか？

こんにちは！

陽徳不動産の田邊です。

土地を借りているいわゆる借地人さんから相談がありました。

地主さんが亡くなり、この地主さんの相続人から借地人さんへ底地を買わないかと

いう問いかけがありました。

因みに土地の面積は１００㎡、路線価は１㎡あたり３５万円で底地権割合は４０％です。

価格としては、１７００万円の提示でした。この金額が高すぎないか妥当なのかという事です。

一般論で検証をしてみます。

底地価格　面積１００㎡×路線価３５万円／㎡×底地割合４０％＝１４００万円

単純な底地価格は１４００万円ですが、地主側は売却をすれば譲渡所得税がかかるかもしれません。

代々の地主であれば本件土地の取得価格（購入価格）は不明であることが予想されます。分かって

いたとしても相当低額であるかもしれません。その場合は概算取得費として算出しますのでその場合は

売買価格の５％になります。この場合は１４００万円×５％＝７０万円になりますので譲渡益としては

１４００万円ー７０万円＝１３３０万円に対し長期譲渡（５年超）になるので約２０％の税率になるので

譲渡所得税は１３３０万円×２０％＝２６６万円になりますから、売買価格が１７００万円の提示であれば

１４００万円に税金相当額を上乗せした程度だから良心価格かもしれません。

■地主側の取得費加算

しかし、細かいことを考えると相続した土地を売却した場合は、地主側の相続人が相続税を支払っていれば

相続税分を取得費として計上が出来ます。例えばこの相続人が相続税を１０００万円支払っていたとして

相続財産の総額が２億円で売却した相続不動産が１４００万円であれば、売却した不動産に対応する

割合の相続税が取得費として加算が出来ます。

つまり相続税１０００万円×（売却した相続不動産１４００万円÷取得した相続財産総額２億円）＝７０万円が

取得費として加算が出来ます。

この例で考えると地主が支払う譲渡税は、売買価格１７００万円ー（概算所得費８５万＋相続税７０万円）

＝１５４５万円の譲渡益に対し２０％になります。１５４５万円×２０％＝３０９万円になりますから

税引後の手取り所得は１７００万円ー３０９万円＝１３９１万円という事になります。

但しこの取得費加算には期限や要件があります。

・相続遺贈で取得した財産であること

・相続税が課せられ納税していること

・相続開始の翌日から３年１０カ月以内に売却をしていること

などの要件がありますのでご注意ください。