こんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
親が所有している賃貸アパートで築後４０年以上経過した物件を相続後に
どうしたら良いかという相談を度々、伺います。
よくあるケースとして全部で８世帯程度あるアパートで半分は空室で
残りは入居していますが、みな入居者は長年入居している高齢者ですという
ケースです。
例えば、築年数が４０年経過した木造アパートで風呂無し、賃料は４５０００円／１室
です。土地は約４０坪で坪単価は１５０万円です。更地価格は６０００万円です。
相続人は配偶者、子供２人（子供二人はいずれも既婚）
このアパートの現状
４室入居で４室は空き部屋
月額１８万円（４５０００円×４部屋）の賃料で年額２１６万円
空き部屋は大幅な改修をしないと借り手が付かない状況です。
改修には１部屋、８０万程度かかる見込みです。
すべて改修すると３２０万円かかります。
改修後の賃料は５００００円程度の見込みです。（ターゲット生活保護受給者世帯）
まず、築４０年の木造建物なので将来的に賃貸経営を継続をする予定ならば近い将来に
建替えまたはそれに近い改修を検討する時期がくるはずです。
相続後に活用をしないという事にした場合と活用しない場合という事でシミュレーションを
してみましょう.
活用をしない場合は売却、活用をする場合は建替えとして仮定をします。
活用をしない場合の売却は現状（入居者付）で売却なのか、入居者に退去してもらった後の
売却なのかによって随分と変わってきます。
現状の場合は入居中なのでこの場合は収益物件として売却することになると思います。
収益物件の場合は年間収入によって物件価格は決まります。なぜなら、買手から見ると投資額
つまり購入価格に対するリターン（年間賃料）は幾らかという物差しで計ります。
年間収入÷購入価格×１００＝年間利回り という物差しで計ります。この場合は価格を出しますから
年間収入÷（ ？ 万円）＝８％ とした場合。８％は利回り物件とした場合のこの物件の指標としました。
つまり年間収入を８％で割り戻します。この場合は２１６万円÷８％＝２７００万円という価格が出てきます。
更地の場合は６０００万円ですが、土地価格が高いエリアの場合は賃料の低い物件は更地価格との乖離が出ます。
では、入居者に退去のお願いをして出て頂いて売却とする場合はというと、退去をしてもらうのには一般的には
引越し費用と言われる立退き費用を支払って出てもらいます。この費用についてはいくら払うという決まりは
ありません。当事者同士の合意で決まります。
私の経験から最低でもこのぐらいはという事でいうと・・・（この物件の賃料の場合を基にします。）
次に引越しに係る費用 次の物件の賃料は５００００円と仮定します。
家賃 ５００００円
敷金・礼金 各１ヶ月 １０００００円
仲介手数料 ５５０００円
火災保険等その他 ７００００円
引越し費用 １５００００円
合計４２５０００円
最低でも家賃の８カ月程度はかかりますので４部屋の場合は１６０万円程度は掛かります。
この計算から行くと現況で売却をするよりも引越しをお願いして費用を掛けてでも退去をして頂いた方が
高く売却は可能だという事になります。
ただ、これは入居者と貸主の信頼関係が有ることが前提になりますから相続後に検討する場合は、相続前から
将来承継する相続人と入居者の信頼関係を構築しておく必要があります。
※入居者との立退きの交渉については直接本にがやらずに第三者に任せるのは弁護士法７２条で非弁行為は禁止されています。
https://www.nichibenren.or.jp/activity/improvement/gyosai.html
この様な問題もあるので立ち退き交渉については注意が必要です。
相続後に活用をする場合のシミュレーションはまた、明日のブログで書いてみます。
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