こんにちは
陽徳不動産の田邊です。
今回は相続対策として賃貸アパートを建築して相続税を下げましょうという対策を
取るケースが良くあります。相続税は一見、下がったかのように見えます。
しかしアパート建築後の全体の資産価値として建築前より上がっているのか下がって
いるのか検証することはほとんどされないケースが多いです。
例えば以下のケースで考えてみましょう。
現状資産
土地 資産価値 １億円（時価です。今売ったら１億円） 負債 ０ 円
純資産額
１億円（資産１億ー負債０）
相続人 ３人（配偶者 子供２人）
基礎控除 ４８００万円
課税対象遺産額
１００００円ー４８００万円＝５２００万円
相続税額
３１８万円
この土地に以下の建物（アパート）を建築
建築コスト １億円
アパートからの年間収入（経費控除後）６００万円
銀行借入 １億円
この地域のキャップレート ４．５％（この地域の期待利回りです。）
相続評価額での資産状況
資産の部（相続評価）
土地 ８０００万円（１億×０．８）相続評価は概ね時価額の８割
８０００万×８２％＝６５６０万円（アパートを建築することで貸家建付け地評価）
建物 ５０００万円（建築費の概ね５０％が固定資産税評価）
５０００万円×７０％＝３５００万円（貸家は７０％評価）
資産合計 １００６０万円
負債の部
銀行借入 １００００万円
純資産 ６０万円（１００６０万円ー１００００万円）
課税対象額
０円（６０万ー４８００万円 基礎控除）マイナスのため０となる
確かに借入をしたことにより相続税は掛かりません。
多くの場合はここで評価を終えてしまい相続税は掛かりません。では建築しましょう！
という事になってしまいます。
この後に本来は資産状況の再確認が必要です。
建築後の時価での資産状況
資産の部
土地建物の合計時価 １３３３３万円（アパートの収入６００万÷４．５％キャップレート）
負債の部
銀行借入 １００００万円
純資産 ３３３３万円（１３３３３万円-１００００万円）
冒頭の現状資産状況で記載しましたように純資産は１億円ありましたが建築後は
３３３３万円に減っています。これでは相続対策にも相続税対策にもなっていません。
建築後の資産状況がどのように変化するのか確認しながら相続対策はする必要が
あります。
また、アパートを建築する場合は将来的に入居者確保は困らないかなどマーケティングも
必要になります。
人口が減っていく中ではワンルームマンションを建てれば入居者が入るという時代は
もう終わっているかもしれません。
