こんにんちは
陽徳不動産の田邊です。
今日は不動産の相続登記をする場合についてです。相続した不動産を複数人の相続人で
相続し売却をする場合、被相続人から新たな買主に直接所有権移転登記をすることは
出来ません。一旦、被相続人から相続人に相続登記をした後で新たな買主に所有権移転
登記をする必要があります。
複数人相続人がいる場合相続登記をするときには二つの方法があります。
一つは代表相続人の単独名義で相続し売却代金を売却後に他の相続人との間で公平に
分け合う方法、二つ目は相続人全員の共有名義にして売却する方法があります。
どちらも同じように手続きと費用が掛かりますがメリットとデメリットはそれぞれ
違います。
では、一つ目の代表相続人の名義にして売却する場合です。
メリットとしては売主として契約時には一人で立会い手続きもスムーズに行えるのが
メリットとして挙げられます。
デメリットとしては、売却にかかる費用や譲渡所得税がかかる場合です。売却にかかる費用は
ある程度事前に見積もることもできそうです。売却費用は事前に遺産分割協議書を作成する
場合に細かく取り決めておく必要がありますが細かいところが抜けてしまう事もあります。
問題は譲渡所得税がかかる場合です。売却後の翌年に確定申告をしますが申告をするのは
単独名義にした相続人一人です。どの程度の税金が出るか不明のため均等に分けることが
難しい場合があります。税金面がもっとも大きなデメリットになる場合があります。
次に二つ目の相続人全員の共有名義にして売却をする場合です。
メリットしては前述の単独名義のデメリットが共有名義の場合はメリットになります。
つまり全員の名義で売却をするため譲渡所得税も各自が納税をするので公平に分配が
できます。
デメリットとしては、共有者全員が売却の場合は契約時に立会うため手続にも時間が
かかります。売却金額について纏まらないケースもあります。例えば一人の相続人が
売買金額について納得がいっていない場合は売却も困難になります。また、相続人が
高齢の場合など契約時には意思能力がはっきりしていても共同相続人の一人が最終的な
引渡し時に認知機能に問題が出てしまった場合は買主に対して引渡しが出来ないといった
問題が出てくる可能性もあります。
因みに相続登記はしないといけない義務はありませんが、近年所有者不明土地や相続登記
をしていない不動産が多いことから不動産登記の義務化が議論されています。
次回はこの不動産登記の義務化について触れてみたいと思います。
簡単にこち間も確認してみてください。
http://www.moj.go.jp/content/001284667.pdf
