皆さんこんにちは！
陽徳不動産の田邊です。
高級住宅地といわれている地域の多くは第1種低層住居専用地域です。
その地域は建蔽率、容積率が５０％、１００％であったりして一番、有効活用が難しい
用途地域です。そこに単純にアパートを建ててしまうと土地の値段に見合わない家賃収入
しか得られないことが多々あります。
商業地域のように建蔽率が８０％などであれば、土地に対する建物の敷地が大きくなるので、
家賃収入も多くなります。収益物件の場合は、家賃収入によって土地建物の価格が決まります。
相続対策の基本は、物件価値を上げて相続評価を下げることです。
商業地域のようなところの収益物件であれば、収入家賃も多く見込めるので不動産価格は
高くなり、逆に相続税評価額が低くなる傾向にあります。
しかし、第1種低層住居専用地域のような高級住宅地の場合は、活用できる土地の面積が
狭くなるので、それに比例して収入賃料も低くなる傾向にあります。
つまり不動産価格も安くなってしまう傾向にあります。
そして相続税評価額は、高級住宅地ですから高い傾向にあります。
つまり安易に相続税対策という事でこのような用途地域の土地にアパートを建築してしまうのは
最有効活用ができていない土地という事になります。
土地の最有効活用と単なる有効活用は意味合いが全く違うので、検討が必要ですね。
